Como funciona o leilão de imóvel retomado pelo banco
Leilão de imóvel retomado pelo banco (alienação fiduciária) · pesquisa em fontes oficiais em 29/09/2026
Quando quem financiou deixa de pagar, o banco consolida o imóvel em seu nome e faz dois leilões pela Lei 9.514. No 1º o mínimo é o valor do imóvel; no 2º, a dívida mais despesas. Quem arremata compra por escritura com o banco e pode pedir a desocupação na Justiça com liminar de 60 dias.
- Leia o edital: datas do 1º e do 2º leilão, lance mínimo de cada um, comissão, formas de pagamento e quem paga os débitos.
- Tire a matrícula atualizada: confira se a consolidação em nome do banco foi averbada e se há penhoras ou outros ônus.
- Pesquise ações do ex-dono contra o banco. A falha que pode anular o leilão é a falta de intimação dele; confira se ela foi feita.
- Veja se o imóvel está ocupado e conte o custo e o tempo da desocupação.
- Cadastre-se no site do leiloeiro com os documentos pedidos e aguarde a habilitação.
- Dê lance no 1º ou no 2º leilão. O ex-dono tem preferência até a data do 2º leilão: o lote pode sair da disputa até a hora.
- Se ganhar, pague a comissão e o preço nos prazos do edital. Você recebe o auto de arrematação.
- Assine a escritura de compra e venda com o banco, pague o ITBI e registre no cartório.
- Se estiver ocupado, entre com ação de reintegração de posse: a lei prevê liminar para desocupar em 60 dias.
Se for Leilão SFI da Caixa
- Cadastro duplo: no site do leiloeiro e no portal Imóveis CAIXA (Login CAIXA).
- Comissão de 5% ao leiloeiro no dia; não é devolvida se você desistir.
- IPTU e condomínio atrasados ficam sempre com o arrematante.
- Não há arrependimento: desistir custa 5% do lance mais a comissão.
- Boleto em até 2 dias úteis depois do resultado; escritura ou contrato em até 30 dias.
Custos além do lance
- Comissão do leiloeiro conforme o edital (5% na Caixa).
- ITBI, escritura, registro e certidões.
- IPTU e condomínio: pela lei o ex-dono deve até a posse, mas os editais costumam passar esses débitos ao arrematante, e condomínio acompanha o imóvel. Conte que vai pagar.
- Advogado e custas da reintegração de posse, se ocupado.
Prazos
- 1º leilão: até 60 dias depois da consolidação. 2º leilão: nos 15 dias seguintes.
- Preferência do ex-dono: até a data do 2º leilão.
- Desocupação por liminar: 60 dias (o tempo real depende da Justiça).
- Imóvel alugado: o banco ou você pode dar 30 dias para sair, se avisar em até 90 dias da consolidação.
Cuidados
- Ações do ex-dono sobre o contrato ou o leilão não impedem a desocupação e viram indenização. A exceção é a falta de intimação, que pode anular a venda.
- No 2º leilão, fora do financiamento residencial, o banco pode aceitar lance de metade da avaliação se ninguém cobrir a dívida.
- Aluguel feito por mais de 1 ano sem autorização do banco não vale contra você.
- Se a venda for anulada, o contrato é desfeito; na Caixa você recebe o que pagou, sem perdas e danos.
Confira sempre no edital
- Lance mínimo do 1º e do 2º leilão
- Quem paga IPTU e condomínio atrasados
- Se aceita financiamento ou FGTS
- Comissão e prazo de pagamento
Como não cair em golpe
- Procure a matrícula do leiloeiro na lista oficial da Junta Comercial do estado e confira se o site é exatamente o que ela lista.
- Edital e site precisam mostrar nome e matrícula do leiloeiro. Se não mostram, desconfie.
- Nunca pague Pix, TED ou boleto a pessoa física ou empresa que não aparece no edital. Caixa usa boleto do portal; Receita, só DARF; DETRAN, guia oficial.
- Confirme que o leilão existe na fonte oficial (site do órgão, banco ou Diário Oficial), usando o telefone do edital.
- Desconfie de preço bom demais, pressa para pagar e atendimento só por WhatsApp.
- Caiu em golpe? Peça ao seu banco o MED do Pix na hora e registre boletim de ocorrência.
Fontes
Pesquisa em fontes oficiais feita em 29/09/2026. Regras mudam e cada edital pode ter condições próprias: o edital do lote sempre prevalece. Não é orientação jurídica.
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